自己破産における不動産の取り扱い：オーバーローンと余剰価値がある場合
自己破産を検討する際、多くの方が気になるのが、ご自身が所有する不動産の扱いです。特に、自宅や投資用不動産をお持ちの場合、その後の生活に大きな影響を与える可能性があります。ここでは、不動産の評価額と借入額の関係性に着目し、オーバーローンの場合と余剰価値がある場合に分けて、自己破産の注意点をご説明します。
1. 不動産がオーバーローンの場合
不動産の評価額よりも住宅ローンなどの借入残高が多い、いわゆる「オーバーローン」の状態にある場合、自己破産の手続きにおいては比較的スムーズに進むことが多いです。
注意点
- 同時廃止事件となる可能性:不動産以外に換価価値のある財産がほとんどない場合、破産手続きが開始決定と同時に終了する「同時廃止事件」となる可能性があります。この場合、破産管財人が選任されないため、不動産の処分手続きは債権者（抵当権者）によって進められることになります。
- 原則として不動産は処分される: オーバーローンの状態であっても、管財事件の場合には、原則として不動産は破産管財人によって処分（売却）されることになります。これは、債権者への配当原資を確保するためです。
- 抵当権実行による競売：管財人が任意売却しない場合や同時廃止事件の場合でも、ローン債権者からの抵当権実行による競売による不動産処分がされる場合が多くあります。そのため、自宅の維持を希望する場合には、自己破産ではなく住宅特別条項付きの個人再生手続が適しています。※もっとも競売後の残ローンについては債務免責の対象となります。
- 引越し準備: 原則として不動産を処分されることになるため、将来の引越し時期や費用の準備しておく必要があります。
2. 不動産に余剰価値がある場合
不動産の評価額が住宅ローンなどの借入残高を上回る、いわゆる「余剰価値がある」場合、自己破産の手続きはより複雑になる可能性があります。
注意点
- 原則として不動産は換価処分の対象: 余剰価値のある不動産は、債権者への配当原資となるため、原則として破産管財人によって換価処分（売却）されます。
- 引越し準備: 原則として不動産を処分されることになるため、将来の引越し時期や費用の準備しておく必要があります。
- 管財事件となる可能性が高い: 余剰価値のある不動産は、破産管財人による調査や換価処分が必要となるため、「管財事件」として扱われる可能性が高くなります。管財事件では、同時廃止事件に比べて手続きが長く、費用もかかります。
- 任意売却または抵当権実行による競売: 破産管財人が換価処分を行う場合でも、任意売却が難しい状況もあります。その場合でも、ローン債権者からの競売による処分がされる場合が多くあります。そのため、自宅を維持を希望する場合には、自己破産ではなく住宅特別条項付きの個人再生手続が適しています。
- 親族等による買い取りの検討: 親族などが不動産を買い取ることで、住み慣れた家に住み続けられる可能性があります。ただし、適正な価格での買い取りが必要となり、資金調達などの課題もあります。
- 評価額の適正な把握: 不動産の評価額は、自己破産の手続きにおいて重要な要素となります。不動産業者による査定や、固定資産税評価額などを参考に、適正な評価額を把握することが大切です。
まとめ
抵当権が設定されているのが通常ですので、任意売却をしない場合には、債権者からの競売による処分となる可能性が高いことを理解しておく必要があります。
自己破産における不動産の取り扱いは、オーバーローンであるか余剰価値があるかによって大きく異なります。
いずれの場合も、ご自身の状況を正確に把握し、弁護士などの専門家と相談しながら、慎重に手続きを進めることが重要です。不動産に関する不安や疑問を解消し、安心して自己破産の手続きを進められるよう、早めに専門家にご相談いただくことをお勧めします。
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